Beim Mietzins nach dem § 14 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) wird ein kostendeckender Mietzins vorgeschrieben, der aus neun verschiedenen Mietzinskomponenten besteht.

Die ersten beiden bestimmen sich durch die Kreditrückzahlungen, die vermieterseitig für die Herstellung der Wohnung aufgenommen wurden. Ausschlaggebend sind daher die Herstellungskosten – soweit sie eben fremdfinanziert wurden. Durch die Finanzierungsbeiträge der Mieter/innen wird ein Teil dieser Kosten durch die Eigenmittel der Mieter/innen finanziert, und daher muss dieser Teil auch nicht fremdfinanziert werden. Diese Finanzierungsbeiträge werden mit einem Prozent pro Jahr abgeschrieben. Den verbliebenen Finanzierungsbeitrag erhält der/die Mieter/in spätestens acht Wochen nach dem Ende des Mietverhältnisses zurück.

Hier lag in den letzten zwei Jahren auch das Problem für viele WGG-Mieter/innen. Den viele von ihnen haben variable Kredite aufgenommen, und durch die Erhöhung der Zinsen im Zusammenhang mit der Inflationsbekämpfung der Europäischen Zentralbank (EZB) haben sich die Rückzahlungsbeträge der Kredite deutlich erhöht – und damit auch die monatlichen Mietzinszahlungen.

Manchmal wird ein Teil der Herstellungskosten auch durch Eigenmittel des/der WGG-Vermieters/Vermieterin finanziert. Dann dürfen dafür in der Mietzinsvorschreibung Eigenmittelzinsen angesetzt werden.

Wenn ein/e WGG-Vermieter/in auf fremdem Grund baut, gehört auch der anteilige Bauzins an den/die Liegenschaftseigentümer/in zum Mietzins.

Aus dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) werden die vermieterseitigen Instandhaltungsarbeiten finanziert. Die Höhe des EVB ist gesetzlich geregelt (§ 14 d WGG) und erhöht sich je nach dem Alter des Gebäudes, bis er eben den Höchstbetrag erreicht. Der EVB ist ebenfalls wertgesichert, und daher sind auch diese gesetzlich geregelten Beträge von der Inflation betroffen.

Weiters gehören zum monatlichen Mietzins die Betriebs- und Verwaltungskosten. Abweichend vom Mietrechtsgesetz (MRG) bestimmen sich die Verwaltungskosten im WGG nicht nach dem § 22 MRG, sondern nach der Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO).

Die „Rücklage“ des WGG dient hingegen WGG-Vermieter/innen, um ihre Mietzinsausfälle zu finanzieren.

Die letzte Mietzinskomponente ist dann die Umsatzsteuer (USt.). Bei Wohnungen beträgt diese fast generell zehn Prozent, nur bei den Heizungskosten (ausgenommen Warmwasserkosten) fallen 20 Prozent USt. an.

Auch die Heizungskosten waren durch die gestiegenen Energiepreise ein weiterer maßgeblicher Faktor für die finanzielle Mehrbelastung der Mieter/innen.

Und falls endlich einmal alle Kredite zurückbezahlt sind, gibt es entsprechende Gesetzbestimmungen, die regeln, welche Beträge anstelle der bisherigen Beträge für die Fremdfinanzierung angesetzt werden.

Bei Wohnungen der Kategorie A und B kann anstelle der Kreditrückzahlungen auch ein Mietzins gemäß § 13 Abs. 6 WGG angesetzt werden. Diese Beträge sind aber ebenfalls wieder vom Verbraucherpreisindex (VPI) abhängig und daher von der Inflation betroffen.

Im letzten Dezember beschloss die Regierung dann eine Mietpreisbremse, nämlich das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG).

Bei den Kategoriemietzinsen des MRG erfolgte bisher immer dann die Erhöhung, wenn eine gewisse prozentmäßige Steigerung des VPI eingetreten ist. Das hat z. B. im Jahr 2022 zu gleich drei Erhöhungen geführt. Zukünftig (ab 2025) soll nur mehr eine jährliche Anpassung mit 1. April erfolgen.

Bei den Richtwertmietzinsen wäre die nächste Erhöhung aber ohnehin erst ab 1. April 2025 eingetreten. Bisher war eine Erhöhung des Richtwertes immer alle zwei Jahre vorgesehen. In Zukunft soll dies ab 1. April 2025 jedoch jährlich erfolgen.

Bei beiden – also Kategorie- und Richtwertmietzinsen – gilt, dass die Erhöhung am 1. April 2025 maximal fünf Prozent betragen soll, auch wenn sie durch die Inflation eigentlich höher ausfallen würde. Und auch die Erhöhung ab 1. April 2026, die dann auf der Inflationsrate des Vorjahres beruht, ist auf fünf Prozent beschränkt. Bei der Erhöhung ab 1. April 2027 werden schließlich die drei vorangegangenen Jahre herangezogen werden. Falls dabei jedoch fünf Prozent überschritten werden, ist der übersteigende Anteil dann aber nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Zu beachten ist, dass die Höhe der Kategoriemietzinse auch Auswirkungen auf die Höhe des Verwaltungskostenpauschales, den Mindestmietzins des § 45 MRG oder für die Mietzinsplafondierung beim Mietrechtseintritt (§ 46 Abs. 2 MRG) hat.

Festzuhalten ist Folgendes: Wenn man in einem eigentlich dem Richtwertmietzins unterliegenden Mietobjekt wohnt, der Mietzins aber eben nicht mit der Richtwertmietzinsklausel wertgesichert wurde, sondern einer normalen Wertsicherungsklausel nach dem VPI unterliegt, greift das Gesetz nur dahingehend, dass vermieterseitig beachtet werden muss, dass durch die Inanspruchnahme der Wertsicherungsklausel der höchstzulässige Hauptmietzins nicht überschritten wird. Wird der aber eben nicht überschritten, können diese Mieter/innen auch vor dem 1. April 2025 wieder eine Erhöhung ihres Hauptmietzinses haben. Für Mieter/innen mit einem angemessenen Hauptmietzins gemäß § 16 Abs. 1 MRG oder bei den frei vereinbarten Mietzinsen gilt die Mietpreisbremse gar nicht, sodass viele Mieter/innen von der Mietpreisbremse leider gar nicht betroffen sind.

Im Bereich des WGG sind nur jene Mietzinse betroffen, die eben nicht auf die fremdfinanzierten Kredite aufbauen (wie der § 13 Abs. 6 WGG, diese erhöhen sich aber bereits ab 1. April 2024), oder eben der EVB. Das Kernproblem der Erhöhungen durch die Zinsenerhöhung wird dadurch aber nicht gelöst.

Natürlich hat das Gesetz auch keine Auswirkungen auf die Höhe der Betriebs- und Heizungskosten.