Die unterschiedliche Instandhaltung bei Mietverhältnissen!

Man sollte eigentlich glauben, dass es für alle Mietverhältnisse zumindest ähnliche Instandhaltungsregeln gibt. Das ist aber nicht der Fall. Daher ist es bei Beratungen immer notwendig, vorab zu ermitteln, welche Bestimmungen für das konkrete Mietverhältnis anzuwenden sind.

Einerseits gibt es die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG). Da die Stichtage für dessen Anwendung in mehr als 42 Jahren nicht geändert wurden, wird dessen Anwendung jedoch immer mehr abgeschwächt. Gemäß § 3 MRG liegen die Instandhaltungspflicht für Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses sowie für ernste Schäden des Hauses und die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung beim/bei der Vermieter/in. Auch die Erhaltung und der Ersatz von mitvermieteten Heizungsthermen, Warmwasserboilern und sonstiger Wärmebereitungsgeräte liegen beim/bei der Vermieter/in. Die Wartung dieser Geräte ist hingegen Sache des/der Mieters/Mieterin. Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehören z. B. auch die Außenfenster oder die Wohnungseingangstür.

Bei den ernsten Schäden geht es insbesondere um solche Schäden, die die Bausubstanz angreifen. Auch Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Mietgegenstand fallen in diesen Bereich. Davon sind natürlich jüngst die Hochwasseropfer massiv betroffen.

Da es aber auch Fälle geben kann, bei denen die Bausubstanz nicht bedroht ist, sehr wohl aber der Gesundheitszustand der Bewohner/innen, wie z. B. im Bereich von gefährlichen Elektroanlagen oder bei Problemen mit dem Trinkwasser, wurde 2006 auch die erhebliche Gesundheitsgefährdung in das Gesetz aufgenommen.

Bei der Teil- und Nichtanwendung des MRG gilt hingegen der § 3 MRG nicht, und daher gelangt § 1096 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung, der zwar die gesamte Instandhaltungspflicht auf die Vermieterseite schiebt, allerdings mit einem Unterschied zum § 3 MRG, nämlich dass dies im Mietvertrag abgeändert werden kann, was in vielen Mietverträgen auch passiert. Damit werden diese Mieter/innen oft massiv mit Instandhaltungspflichten belastet. Dabei sind aber immer auch noch das Konsumentenschutzgesetz (KschG) und der § 879 Abs. 3 ABGB (den die Rechtsprechung für gröblich benachteiligende Vertragsklauseln heranzieht) zu beachten. Trotzdem sind diese Mieter/innen diesbezüglich durch die herrschende Vertragspraxis (die sich vielleicht aber angesichts der OGH Entscheidung 9 Ob 4/23 p nun ändern könnte) gravierend schlechter gestellt.

Nur in einen Bereich hat der Gesetzgeber zwingend eingegriffen, nämlich seit 2014 durch die Regelung über die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten des § 1 Abs. 4 MRG, womit für Thermen, Boiler und Wärmebereitungsgeräte dieselben Regeln gelten wie im MRG, allerdings nur für Wohnungsmieter/innen.

Für Mieter/innen in der Nichtanwendung ergibt sich bei der Frage der Durchsetzung von Instandhaltung oft ein anderes Problem. Da es für diese Mieter/innen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, ist man davon abhängig, dass bereits im Mietvertrag ein ausreichender Kündigungsschutz hergestellt worden ist, sonst drohen bei Instandhaltungsforderungen möglicherweise Kündigungsandrohungen.

Für Mieter/innen von sogenannten Genossenschaftswohnungen gilt wiederum eine andere Gesetzesbestimmung. Jahrelang war der § 14 a Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) inhaltlich dem § 3 MRG gleich, das ist aber seit 2016 anders. Auch hier gelten die Regelungen bezüglich der allgemeinen Teile, ernsten Schäden und der erheblichen Gesundheitsgefährdung.

Der § 14 Abs. 2 b WGG sieht zudem vor, dass die Vermieterseite bei Wohnungen Arbeiten durchzuführen hat, um den Mietgegenstand und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand zu erhalten, soweit es eben nicht um Maßnahmen des § 8 Abs. 1 MRG (hier geht es um Wartung und Gefahrenabwehr) oder um Bagatellreparaturen oder die Erhaltung von Malerei und Tapeten geht. Die Bagatellarbeiten sind im Gesetz selbst leider nicht definiert. Grundsätzlich sollte es um Arbeiten gehen, die ein/e Mieter/in ohne Fachfirma selbst durchführen kann.

Grundsätzlich wäre es aber wünschenswert, wenn der Gesetzgeber hier mehr Einheitlichkeit und mehr Schutz für alle herstellen würde.