Mit 1. August 2019 trat eine umfangreiche Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) in Kraft.
Nach dem Platzen der Regierungskoaliton (ÖVP/FPÖ) im Sommer 2018 wurde im sogenannten freien Spiel der Kräfte die ursprünglich noch von der Regierung in die Begutachtung geschickte Gesetzesnovelle mit einigen Änderungen gegenüber der Regierungsvorlage vom Nationalrat beschlossen und ist ab 1.8. in Kraft getreten.
Einige wichtige Punkte davon:
Veränderung der Kaufmöglichkeiten
Die wohl bekannteste Neuregelung ist die Veränderung der Kaufmöglichkeiten. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen wird es dadurch möglich sein, bereits ab Beginn des 6. Jahres (bis zum Ablauf des 10. Jahres) ein Kaufanbot der Wohnung zu erhalten (wenn die sonstigen Bedingungen vorliegen, z. B. muss auch die Förderung sowohl bei Abschluss des Mietvertrages als auch zum Zeitpunkt des Anbots noch aufrecht sein und auch die Höhe des Finanzierungsbeitrages spielt eine Rolle) und gibt es dann auch noch zwei weitere Möglichkeiten zwischen dem 11. bis 15. Jahr und dem 16. bis 20. Jahr, sodass nun insgesamt drei Möglichkeiten zum Kauf zur Verfügung stehen. Nach der zwanzigjährigen Dauer ist der gesetzliche Anspruch dann jedenfalls erloschen. Auch 30 Jahre nach dem Erstbezug des Gebäudes besteht nun keine durchsetzbare Möglichkeit mehr auf Übertragung.
Ausnahme bei Kleinwohnungen
Dies gilt aber nicht für Wohnungen mit weniger als 40 m². Anders als vor der Novelle, gibt es bezüglich dieser Wohnungen nun keine Möglichkeit mehr die Legung eines Kaufanbots durchzusetzen. Diese können daher nur noch gekauft werden, wenn die Genossenschaft sie freiwillig zum Kauf anbietet.
Diese frühere Möglichkeit die Wohnung kaufen zu können gilt aber eben nur für die Neumieter/innen. Die bisherigen Mieter/innen müssen weiterhin auf den Ablauf des 10. Jahres seit Anmietung abwarten. Dafür gibt es hier eben auch noch die Kaufmöglichkeit für Wohnungen bis 40 m².
Neu ist auch, dass es nun bezüglich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge eine sechsmonatige Präklusionsfrist bezüglich der Schlussabrechnung bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung und der Zwischenabrechnung bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung gibt. Diese Frist ist daher zukünftig zu beachten, da es hier um den Anfangstand der Rücklage der Eigentümergemeinschaft geht.
Leider gab es keine neuen Regelungen zum Kaufanbot selbst, also zu deren Berechnung etc.. Die Erleichterung des Kaufes erschöpft sich daher nur in den häufigeren und früheren Möglichkeiten ein Kaufanbot zu erhalten. Für die bisherigen Mieter ist kommt gar nur die Kaufmöglichkeit zwischen den 15. und 20 Jahr neu hinzu.
Mietzinsgrenzen bei Vermietung der gekauften Genossenschaftswohnung
Von besonderer Bedeutung ist auch, dass durch diese Novelle ein Teil der Mietverhältnisse (temporär) voll dem Mietrechtsgesetz und einer Mietzinsobergrenze unterworfen werden für die bisher keine Mietzinsobergrenze bestanden hat. Wird eine vom ehemaligen Mieter/Mieterin so gekaufte Genossenschaftswohnung vermietet, gilt in den ersten 15 Jahren nach dem Kauf gemäß § 15 h WGG eine Mietzinsobergrenze, denn der Hauptmietzins darf dann nicht höher sein darf als der Richtwert des jeweiligen Bundeslandes (bei Befristungen mit Befristungsabschlag). In diesem Zusammenhang wurde auch die Spekulationsfrist auf 15 Jahre verlängert.
Mietzins nach Rückzahlung der Förderungsdarlehen:
Das WGG sieht Bestimmungen vor, welcher Mietzins zu bezahlen ist, wenn alle Förderungen zurückbezahlt sind. In Zukunft treten diese Bestimmungen aber erst ein wenn auch von der Genossenschaft getätigten Eigenmittel (also wenn die Genossenschaft z. B. bei einer Sanierung nicht Fremdmittel sondern Eigenmittel eingesetzt hat) zurückbezahlt wurden, wodurch das Eintreten dieser Bestimmung (sogenannte Auslaufannuität) hinausgezögert werden könnte. Auf diese Problematik wurde seinerzeit in den Stellungnahmen zum Entwurf auch von uns hingewiesen.
Pauschalbeträge bei Sanierungserhöhungen
Bei gerichtlichen Sanierungsverfahren besteht zukünftig nun auch die Möglichkeit von der Miteinbeziehung von Pauschalbeträgen für laufend wiederkehrende Erhaltungsarbeiten, also eine ähnliche Regelung wie sie im Mietrechtsgesetz bezüglich dem § 18 MRG besteht.
Bei unmittelbar bevorstehenden größeren Sanierungen wurde die Möglichkeit geschaffen, dass die Eintrittsbestimmungen und die Bestimmungen über die Mindestdauer der Befristung nicht gelten. In der ursprünglichen Fassung war dies ohne zeitliche Angabe angegeben. Auch aufgrund der diesbezüglichen Kritik in den Stellungnahmen (so auch in unserer Stellungnahme) wurde in der Endfassung nun festgelegt, dass dies Sanierung betrifft die innerhalb von 18 Monaten stattfinden.
Einige Gesetzesänderungen dienten auch dazu klimarelevante Maßnahmen bei der zukünftigen Errichtungen von Gebäuden (wie Photovoltaikanlagen oder Ladepunkte von Elektroautos, letztere waren in der ursprünglichen Vorlage noch nicht explizit enthalten) zu berücksichtigen.
Änderungen in § 8 WGG – Bevorzugung von Gewaltschutzopfern und Inländern – Gebot zur unbefristeten Wohnungsvergabe
Die Neuregelung sieht vor, dass Personen, die als Opfer von Gewalt unter dem Schutz einstweiliger Verfügungen stehen, bei der Wohnungsvergabe bevorzugt werden dürfen. Zudem müssen Wohnungen, die dem WGG unterliegen im unternehmensbezogenen Jahresdurchschnitt größtensteils und überwiegend an Inländer (oder Inländern gleichgestellte) vergeben werden. Welche endgültigen Auswirkungen die nicht unstrittigen neuen Bevorrangregelungen haben werden, die auch teilweise Auswirkungen auf das Kaufrecht haben, wird man noch sehen. Zudem normiert § 8 Abs 3 WGG jetzt, dass die Vergabe nunmehr grundsätzlich unbefristet zu erfolgen hat.
Einige der geänderten Gesetzesbestimmungen betrafen aber auch die Aufsichtspflicht (also z. B. Regelungen bezüglich der Aufsicht des Revisionsverbandes).