Oft ein Problem – Mietvertrag Zweiobjekthaus!

Einer der aktuellen Initiativanträge des Parlaments hat auch die Rücknahme der MRG-Vollausnahme von Zweiobjekthäusern zum Thema. Leider verursacht diese seit 2002 bestehende Vollausnahme nach wie vor erhebliche Probleme. Aufgrund von § 1 Abs. 2 Z 5 MRG unterliegen Häuser mit nur ein oder zwei selbständig vermietbaren Mietgegenständen (egal ob Wohnung oder Geschäftslokal, nachträglich errichtete Dachbodenausbauten werden nicht mitgezählt) bei einem Neuabschluss ab 1.1.2002 nicht dem MRG.

In der Praxis gibt es nach wie vor etliche Probleme mit derartigen Verträgen. Ein großes Problem ist der fehlende gesetzliche Kündigungsschutz. Hat man daher nicht darauf geachtet diesen über den Mietvertrag herzustellen, dann droht entsprechend dem Vertrag eine Kündigung, die anders als im MRG nicht begründet sein muss. Das macht manchmal dann auch jede weitere Rechtsdurchsetzung unmöglich wenn jedes Anliegen des Mieters/der Mieterin mit einer Kündigungsdrohung beantwortet wird.

Ein weiteres Problem ist, die Nichtanwendung des gesetzlichen Kündigungsrechtes des Wohungsmieters/mieterin bei Befristungen (§ 29 Abs. 2 MRG). Hat man daher auf eine Kündigungsbestimmung mieterseitig vergessen ist man die gesamte Dauer an den Vertrag gebunden.

Auch gibt es beim Eigentümerwechsel ein Kündigungsrecht des neuen Eigentümers. Anders als im MRG muss daher z. B. ein Käufer/eine Käuferin den Mietvertrag nicht übernehmen.

Da viele Vermieter/Innen dieser Objekte nicht dem Konsumentenschutzgesetz unterliegen (weil sie nicht mehr als fünf Objekte vermieten) und das MRG nicht anwendbar ist, werden auch nur sehr wenige Vertragsklauseln gesetzlich korrigiert werden. Es gelten daher wegen dessen Nichtanwendung z. B. nicht die MRG-Regeln über Mietzinshöhe, Betriebskosten, Instandhaltung, Kaution, Befristung, Investitionsablösen, Kündigung und verbotene Ablösen. Bei derartigen Mietverträgen ist daher eine erhöhte Vorsicht angebracht und man sollte sich diese vorher prüfen lassen, zumal immer wieder festgestellt werden muss, dass hier immer wieder auch veraltete oder ungeeignete Formulare verwendet werden.