Im Jahre 1994, also vor fast einem Vierteljahrhundert, wurde für die Mietzinsbildung im Wohnungsaltbau ein völlig neues System eingeführt. Der sogenannte „Richtwertmietzins“ löste den „Kategoriemietzins“ ab. Begründet wurde diese Änderung seinerzeit v.a. damit, dass die zahlreichen Zu- und Abschläge zum Richtwert eine flexiblere, einzelfallgerechtere Mietzinsbildung ermöglichen würde als die starren Kategoriezinsregelungen in der Zeit davor.
Eine entscheidende Rolle bei diesen Zuschlägen bildet der sogenannte „Lagezuschlag“, dessen maßgebliche Umstände schriftlich im Vorhinein dem Mieter/der Mieterin bekanntzugeben waren/sind. Dieser Lagezuschlag stellt in den allermeisten Fällen den höchsten und damit wirtschaftlich bedeutsamsten Zuschlag zum Richtwert dar. Die Stadt Wien – dort gibt es bekanntermaßen den weitaus größten Wohnungsaltbestand in Österreich – erarbeitete eine Berechnungshilfe für die Ermittlung dieses Lagezuschlags.
Vor kurzem, konkret mit Entscheidung vom 20.11.2017, hat der OGH aber mit seiner Entscheidung zu 5 Ob 74/17v aufhorchen lassen.
Dort heißt es:
„In Wien als Referenzgebiet ist für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Im vorliegenden Fall des im 5. Bezirk gelegenen Hauses sind das die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung. Im Vergleich zu diesen relevanten Lagen Wiens rechtfertigen die im vorliegenden Fall festgestellte Erschließung der Wohnumgebung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage im Sinne des § 16 Abs 4 MRG nicht.“
In der Konsequenz wird diese Entscheidung bedeuten, dass in vielen Fällen ein Lagezuschlag wohl nicht mehr gerechtfertigt sein wird.
Eine Überprüfung der Berechtigung eines solchen Lagezuschlages mit den Expert/Inn/en des Mieterschutzverbandes scheint also besonders sinnvoll.
