Neben der allenfalls vertraglich vereinbarten Kündigungsmöglichkeit des Mieters/der Mieterin steht dem Mieter/der Mieterin unter bestimmten Voraussetzungen auch ein außerordentliches bzw. vorzeitiges gesetzliches Kündigungsrecht gemäß § 1117 ABGB zu.

Der Gesundheit des Mieters/der Mieterin soll stets der Vorrang vor vertraglichen Bestimmungen eingeräumt werden und hat aus diesem Grund der Gesetzgeber eine besondere Kündigungserleichterung zugunsten des Mieters/der Mieterin geschaffen und zwar die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit aus Gründen der Gesundheitsschädlichkeit (zB bedeutender Schimmelpilzbefall). Damit will der Gesetzgeber die Vermietung von gesundheitsschädlichen Wohnungen bekämpfen.

Der Mieter/die Mieterin kann auch dann vorzeitig kündigen, wenn er/sie bei Einzug gewusst hat, dass die Wohnung gesundheitsschädlich ist (vgl § 1117 letzter Satz ABGB). Eine Wohnung, die von vornherein gesundheitsschädlich ist, kann niemals als ein vertragsgemäßes Mietobjekt angesehen werden, auch wenn der Mieter/die Mieterin bei Mietvertragsunterfertigung bestätigt hat, dass die Wohnung zum Wohnen geeignet ist. Allein aufgrund der bewussten Hinnahme des gesundheitsschädlichen Zustands kann ein Mieter/eine Mieterin auf das Kündigungsrecht nicht nachträglich (konkludent) verzichten.

Der Beendigungsgrund gemäß § 1117 ABGB muss jedoch ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht werden. In der Lehre und Literatur wird dies jedoch kritisiert und spricht man sich dafür aus, dass dies für die Gesundheitsschädlichkeit nicht gelten solle. Es bleibt jedenfalls abzuwarten, ob der Oberste Gerichtshof zukünftig von seiner Rechtsprechungslinie abgehen wird.

Das Vorliegen einer Gesundheitsschädlichkeit wird objektiv beurteilt. Auf Überempfindlichkeiten, Erkrankungen und Allergien kann nicht Rücksicht genommen werden. Es kommt darauf an, ob die Benutzung der Wohnung nach gegenwärtigen wissenschaftlichen Erkenntnissen für einen Durchschnittsmenschen gesundheitsschädlich ist. Dies ist bei der Überschreitung gesetzlich festgelegter Grenzwerte im Zweifel anzunehmen. Auf eine Gesundheitsschädlichkeit für bestimmte Personengruppen wie Säuglinge, Kinder und ältere Menschen sollte jedoch Rücksicht genommen werden.

Es gibt Lehrmeinungen dahingehend, dass bei Auflösung eines Mietverhältnisses von gemieteten Wohnräumen aufgrund von Gesundheitsschädlichkeit es ohne Belang sein soll, wer den Schaden verursacht hat. Der Mieter/die Mieterin soll sogar dann zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sein, wenn er/sie den gesundheitsschädlichen Zustand des Mietobjekts selbst herbeigeführt hat. Im Falle des Verschuldens soll jedoch der Mieter/die Mieterin bei vorzeitiger Vertragsauflösung dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig werden.

Dieser kurze Aufsatz kann jedoch eine juristische Beratung nicht ersetzen. Für eine ausführliche Rechtberatung im Falle einer vorzeitigen Auflösung aber auch in anderen Fällen des Miet- und Wohnrechts stehen Ihnen unsere geschulten Juristen/innen gerne zur Verfügung.