"Unleidliches Verhalten" - ein Kündigungsgrund mit vielen offenen Fragen

Worum geht es in rechtlicher Hinsicht?

„Unleidliches Verhalten“ stellt nach § 30 (2) Z 3 Mietrechtsgesetz einen Kündigungsgrund dar. Nach dem MRG kann der Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet.

Daher steht vor den Gerichten die oft schwierige Frage, ob durch ein konkretes Verhalten - das im Einzelfall genau beurteilt werden muss - dieser Kündigungsgrund verwirklicht ist oder nicht.
  
Schon vor den aktuellen Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes im Jahr 2015 war klar, dass ein derartiges Verhalten einen Kündigungsgrund darstellt, wenn es in der Regel durch  längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gesetzt wird. Einmalige Vorfälle müssen schon besonders gravierend sein, wenn sie eine Kündigung rechtfertigen sollen. Immer mussten die Umstände des Einzelfalles genau geprüft werden. Im Wesentlichen geht und ging es um das Gesamtverhalten des Mieters/der Mieterin und mussten die örtlichen Verhältnisse, insbesondere der im Haus übliche Umgangston berücksichtigt werden. Von besonders schwerwiegenden Fällen abgesehen, war den Gerichten auch die Aufgabe gestellt, im Rahmen einer Zukunftsprognose die Wiederholungsgefahr zu beurteilen. So wurden im Laufe der Jahre etwa Fälle der Prostitution, Körperverletzungen, jahrelange Lärmbelästigungen, stundenlanges, lautes Hundegebell oder das Verstellen der Hauseinfahrt als Kündigungsgründe bewertet.
 
Zur Frage der Zukunftsprognose hat nun der OGH in seiner Entscheidung 3 Ob34/15v festgehalten, dass es grundsätzlich für die Berechtigung einer Aufkündigung wesentlich ist, ob der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung erfüllt war. Wenn der gekündigte Mieter sein unleidliches Verhalten nach Zustellung der Aufkündigung einstellt, ist diese Verhaltensänderung allerdings bei der Beurteilung des Gesamtverhaltens mitzuberücksichtigen und kann bei Vorliegen einer positiven Zukunftsprognose zur Klagsabweisung führen, sofern die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten ausgeschlossen werden kann.

Besondere Schwierigkeiten bereitet in der Praxis das Verhalten von geistig Erkrankten. Hier hat der OGH in 10 Ob4/15h nun folgendes ausgesprochen:
  
 „ Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens setzt regelmäßig kein Verschulden des Mieters voraus. Vielmehr kommt es darauf an, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als ein grob ungehöriges, das Zusammenwohnen verleidendes Verhalten angesehen werden muss, auch wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist. Bei gewissen Verhaltensweisen muss aber der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit zumindest in der Weise berücksichtigt werden, dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich ist, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person. Dies ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass die Mitbewohner jedwedes Verhalten einer geistig behinderten Person in Kauf zu nehmen hätten, auch wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird. Vielmehr hat in solchen Fällen eine Interessensabwägung stattzufinden, bei der an das Verhalten der behinderten Person ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist.“

Auseinandersetzungen über angeblich oder tatsächlich „unleidliches“ Verhalten werden die Mitarbeiter/Innen des Mieterschutzverbandes sicherlich auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten weiter begleiten. Entscheidungen des OGH sind bei der Beurteilung konkreter Fälle immer zu beachten, eine genaue Einzelfallbeurteilung können sie aber nicht ersetzen.


Veröffentlicht
10:36:56 07.04.2016