Befristung und Kündigung des Mietverhältnisses

In aller Regel sind „unbefristete“ Mietverträge, also Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, für den Mieter/die Mieterin günstiger als „befristete“ Mietverträge.

Unbefristete Mietverhältnisse, die dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes unterliegen  (Achtung: Die Befristungs- und Kündigungsregeln des MRG gelten z.B. dann nicht, wenn sich das Mietobjekt in einem Haus mit lediglich 1 oder 2 Objekten befindet, weiters gelten sie in den meisten Heimen oder in Dienstwohnungen und in einigen, wenigen weiteren Fällen nicht)   können von Vermieterseite nämlich nur gerichtlich und nur bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes aufgekündigt werden. Derartige Kündigungsgründe sind im Mietrechtsgesetz vollständig aufgezählt.

Befristete Mietverträge enden dagegen üblicherweise durch Zeitablauf, durch vorzeitige Kündigung des Mieters/der Mieterin oder durch eine vorzeitige Auflösung durch den Vermieter/die Vermieterin gemäß § 1118 ABGB (bei erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter/die Mieterin oder bei qualifiziertem, trotz Mahnung bestehendem Mietzinsrückstand).

Die Vertragsdauer muss bei Wohnungen – wiederum im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG - mindestens 3 Jahre betragen, wobei diese Dauer beim Erstabschluss eines Mietvertrages und bei jeder Verlängerung zu beachten ist.

Läuft die vereinbarte Frist ab, so kann das Mietverhältnis eigentlich nur im beiderseitigen Einvernehmen fortgesetzt werden. Übersieht der Vermieter/die Vermieterin das Ende der Frist, so verlängert sich das Mietverhältnis nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes einmalig um 3 Jahre. Übersieht der Vermieter/die Vermieterin die Frist dann aber ein zweites Mal, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit erneuert.

Nach § 29 MRG kann bei Mietverträgen über eine Wohnung (!) der Mieter/die Mieterin ein befristetes Mietverhältnis bereits nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten aufkündigen, wobei diese Aufkündigung lediglich schriftlich erfolgen muss. Empfehlenswert ist aber jedenfalls, die Aufkündigung eingeschrieben abzuschicken und eine Kopie des Kündigungsschreibens und den Einschreibebeleg aufzubewahren.

Obwohl die Befristungsvoraussetzungen des Mietrechtsgesetzes in den letzten Jahren vereinfacht worden sind, kann man sich im Dickicht der Gesetzes- und Vertragsbestimmungen immer noch leicht verheddern. Es ist daher sinnvoll, vor Abschluss eines Mietvertrages, beim Wunsch, ein Mietverhältnis zu beenden oder beim Erhalt einer Aufforderung zur Räumung der Wohnung an den Mieterschutzverband zu wenden, um keinen Fehler mit weitreichenden Folgen zu begehen.